Su queste pagine abbiamo ribadito più volte che le vetrate amovibili (VEPA) rientrano negli interventi di edilizia libera e di conseguenza, possono essere installate senza problemi su balconi e terrazze. Tuttavia, c’è un elemento che può sparigliare le carte in tavola: il regolamento condominiale.
Infatti, le regole interne dello stabile possono frapporsi alla possibilità di adottare le vetrate amovibili negli spazi esterni del proprio appartamento. I motivi sono diversi e li scopriremo insieme nelle prossime righe.
La differenza tra edilizia libera e regolamento condominiale
Prima di addentrarci tra le varie regole del condominio che possono interdire l’installazione delle VEPA, è necessario fare un attimo chiarezza.
Le vetrate amovibili rispettano i requisiti richiesti dal piano urbanistico-edilizio nazionale ed in linea generale la loro installazione è concessa nei condomini. Al tempo stesso però il regolamento condominiale può introdurre tutta una serie di limitazioni alla loro applicazione. Com’è possibile tale cortocircuito?
Il motivo è semplice: il condominio non interviene per stabilire se l’opera rientri o meno nell’edilizia libera, ma può far valere le proprie regole interne quando la modifica incide su interessi comuni, come l’uniformità delle facciate, il decoro architettonico o il rispetto di specifiche clausole regolamentari.
Nella pratica, ciò significa che non è sufficiente verificare se il prodotto scelto rispetti tutte le regole imposte dalla normativa sull’edilizia libera. Occorre anche controllare il regolamento di condominio, capire se siano previste limitazioni, verificare se l’intervento debba essere sottoposto all’assemblea e valutare con attenzione l’impatto estetico dell’opera.
Il regolamento condominiale può vietare le VEPA?
Il regolamento condominiale può contenere disposizioni che limitano le modifiche visibili dall’esterno, vietano determinate chiusure o impongono il rispetto di particolari caratteristiche estetiche. Al suo interno possono essere previste anche clausole che vietano espressamente l’installazione di pareti vetrate, di elementi che superano l’altezza della ringhiera o di strutture che alterano la linea del prospetto.
Davanti a certe regole, il margine di libertà del singolo condomino si riduce in maniera sensibile. Il fatto che egli sia proprietario dell’immobile non incide sulle regole del condominio: può effettuare gli interventi che desidera negli spazi ad uso privato, ma se una delle sue modifiche, come appunto le VEPA, incide sull’aspetto esteriore dello stabile, entra in una dimensione collettiva e per tale motivo può essere sanzionato.
L’installazione delle VEPA viene decisa in assemblea condominiale?
VEPA sì o VEPA no? L’assemblea può sciogliere alcuni nodi legati al regolamento condominiale, ma solo in alcune specifiche situazioni. Quali?
- Quando il regolamento prevede espressamente che l’installazione delle vetrate amovibili debba essere sottoposta a preventiva autorizzazione assembleare.
- Quando la vetrata è visibile dalla facciata principale del condominio e modifica in modo percepibile il prospetto dell’edificio.
- Quando la VEPA compromette il decoro architettonico.
In tutti questi casi appena elencati l’assemblea condominiale si riunisce e stabilisce attraverso una votazione (solitamente è sufficiente la maggioranza semplice dei partecipanti, ma dipende dal regolamento interno) se le vetrate amovibili potranno essere installate o meno.
Il concetto di decoro architettonico
Il regolamento condominiale, quando deve vietare le installazioni delle VEPA, chiama spesso e volentieri in causa il concetto di decoro architettonico. Tale termine viene frequentemente confuso con il pregio artistico dell’edificio. In realtà, non è necessario che l’edificio presenti caratteristiche monumentali o con particolare valore estetico.
Nell’articolo 1120 del Codice Civile il decoro architettonico viene definito come l’insieme delle linee e delle strutture che danno all’edificio una propria armonia e una precisa identità. Tradotto, significa che anche un edificio comune, privo di particolari qualità artistiche, può essere tutelato sotto il profilo del decoro. Se un intervento rompe l’equilibrio estetico del prospetto, altera la continuità delle facciate o introduce un elemento percepibile come estraneo alla composizione dell’edificio, il condominio può dichiararlo illegittimo.
C’è un altro aspetto importante da prendere in considerazione: la presenza sull’edificio di precedenti modifiche non autorizzate non è sufficiente a legittimare nuovi interventi. Il fatto che esistano già alterazioni della facciata non elimina automaticamente la tutela del decoro, né autorizza altri condomini a introdurre ulteriori modifiche. Ogni opera deve essere valutata in relazione all’impatto che produce sull’insieme.
La modifica del profilo
Aldilà del decoro architettonico, le regole del condominio sottolineano che eventuali interventi non devono alterare il profilo dell’edificio. Anche se realizzata su un balcone di proprietà esclusiva, una modifica che altera il prospetto può essere sanzionata. I casi più comuni di contestazione si verificano quando la vetrata supera l’altezza della ringhiera, ridefinendo la percezione del balcone o creando una chiusura chiaramente leggibile dall’esterno.
Attenzione al richiamo del regolamento condominiale nel rogito
Le regole del condominio possono generare conseguenze legali che conducono alla rimozione delle vetrate. Il rischio di dover smontare la struttura si concretizza quando concorrono quegli elementi che abbiamo avuto modo di osservare nei paragrafi precedenti:
- un regolamento condominiale chiaro e vincolante;
- un divieto specifico relativo a pareti vetrate o chiusure di balconi;
- una modifica visibile della facciata
- una lesione del decoro architettonico.
Inoltre, va evidenziato un altro aspetto a cui prestare particolare attenzione: il richiamo del regolamento condominiale nell’atto di acquisto. Infatti, quando all’interno del rogito, vengono espressamente citate clausole limitative sulle modifiche esterne, il condomino avrà indubbiamente minore libertà d’azione e sarà più facilmente sanzionabile in caso di interventi non contemplati dalle regole del condominio.
Ad esempio, il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, con la sentenza n.1952 del 12 giugno 2025, ha condannato alcuni condomini per aver installato sui propri balconi delle vetrate con funzione frangivento senza informare preventivamente l’amministratore.
Il regolamento condominiale citato nell’atto d’acquisto vietava espressamente l’installazione di pareti in vetro, fisse o mobili, e qualunque arredo che superasse l’altezza della ringhiera. Il tribunale ha ritenuto così che anche le VEPA rientrassero nel concetto di “parete in vetro” in quanto superava la ringhiera e risultava ben visibile all’esterno. Di conseguenza, ha disposto la loro rimozione.